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FM-Solutionmaker: Gemeinsam Facility Management neu denken

Timeline

Facility Management: Sicherheitstechnik » Strategie » Timeline

Timeline für die Planung, Realisierung und Integration von Sicherheitstechnik in einem Neubau

  • PHASE 1 (APRIL – JUNI 2025): STRATEGISCHE ZIELE & GRUNDSATZKONZEPT (SICHERHEITSTECHNIK + NEUBAU)

    Strategische Ausrichtung

    Entscheidung: Auf welches Sicherheitslevel soll die Neubauimmobilie gebracht werden (Brand-/Einbruch-/Personenschutz, IT-Security)?

    Value: Schutz der Assets, Entlastung Betrieb, Compliance, ESG-Anforderungen (z. B. minimaler Energiebedarf).

    Mitbestimmung & Risikofaktor Outsourcing

    Betriebsrat einbinden (Video-/Zutrittserfassung, DSGVO, Arbeitszeiten?).

    Risiko Outsourcing (Kontrollverlust) vs. Eigenleistung (interne Kompetenz, flexible Servicekultur).

    Konzepte & KI/AI

    Prüfung, ob KI-basierte Video-/Meldeanalytik? Chatbot-Integration (z. B. in Service Desk)?

    Definition einer Glossar: “Was versteht man unter Kraftbetätigung, Feststellanlagen, Rammschutz, Krananlagen etc.”

    Grundsatzbeschluss

    Projektteam (FM, IT, Bauleitung, Planer, Personal, HSE, BR),

    Zeitrahmen: Go-Live Jan. 2027.

  • PHASE 2 (JUNI – SEPTEMBER 2025): BEDARFSANALYSE, RISIKOBEURTEILUNG & ABGRENZUNG GU-/NUTZERAUSSTATTUNG

    Risiko- und Gefährdungsbeurteilung

    Erfassung potenzieller Gefährdungen: Brand, Rauch, Wasserlecks, Gaswarnung, Einbruch, Vandalismus, Panik.

    Abwägung relevanter Meldeanlagen (Brand, Einbruch, Gas, Personen-/Notfallalarme, Überfall, Störungsmeldungen).

    Abgrenzung GU-/Nutzerausstattung

    Welche Bauelemente/Konstruktionen sind GU-Leistungen (Türen, Oberlichter, Sonnenschutz, Lichtplanung, Schalldämmung)?

    Welche Nutzerausstattungen (z. B. Schließzylinder, Zeiterfassungssysteme, Schrankenanlagen, Video-Kameras) werden erst vom Betreiber installiert?

    Objektschutz & Bauliche Ausführungsplanung

    Konzepte für Rammschutz / Anfahrschutz (energieabsorbierende Poller?),

    Kraftbetätigte Türen/Tore, Feststellanlagen (Fluchtwege?), Integration in GA.

    Datenmanagement

    Daten = Rohstoffe: Erhobene Sensordaten (Video, Zutritt) => Wo wird archiviert, DSGVO-Löschfristen?

  • PHASE 3 (SEPTEMBER – DEZEMBER 2025): AUSFÜHRUNGSPLANUNG, BAUELEMENTE-KONSTRUKTION & ANFORDERUNGSMANAGEMENT

    Mechanische + Elektronische Bauelemente

    Türen, Fenster, Tore, Schleusensystem, Oberlichter, Sicherheitsschlösser, Feststellanlagen (Feuer-/Rauchschutz).

    Anfahrschutz/Rammschutz in Außenbereichen (Parkplätze, Laderampen), ggf. Absperrpoller.

    Anlagenbeschreibung

    Erstellung Pflichtenheft: Welche Anlagen, wie sind sie** verknüpft** (EMA, Video, Zutritt, Zeiterfassung, Schranken)?

    Definierte Schnittstellen zur Gebäudeautomation (Brandmeldungen => Automatik, Alarm => Info an Service Desk?).

    Materialien & Normen

    Z. B. Brand- / Rauchschutz DIN EN 1634, Schallschutz DIN 4109, Witterung / IP-Schutzklassen, EN 179/EN 1125 für Notausgänge.

    Sicherheitsdämmelemente (energiesparend, Schalldämmend, Feuchteschutz?).

    Arbeitsschutz & Fluchtwege

    Prüfung Kraftbetätigter Türen => Verletzungsgefahren, Not-Aus-Funktion.

    Abstimmung Kompatibilität mit Baurecht, Feuerwehr, betrieblichen Notfallplänen.

  • PHASE 4 (DEZEMBER 2025 – MÄRZ 2026): AUSSCHREIBUNG, VERGABE & SCHNITTSTELLEN (BAULEISTUNG + INSTANDHALTUNG)

    Ausschreibung

    Erstellung Leistungsverzeichnisse: Sicherheitstechnik-Elemente (Videokameras, Melder, Schranken, Signalanlagen).

    Einholung Angebote, ggf. Priorisierung “Nachhaltigkeit, AI-Fähigkeit, Anbindung an Service Desk”.

    Vergabe

    Bewertung nach Preis, Qualität, Referenzen, Wartungsoptionen (Instandhaltung, Reaktionszeit).

    Berücksichtigung Mitbestimmung: Keine unzulässige Mitarbeiterüberwachung?

    Bauleistung + Instandhaltung

    Integrationsverträge: Nach Fertigstellung => Wartung, Inspektionen (z. B. Brandschutztüren Prüfung).

    DIN 13269 analog => Instandhaltungsverträge definieren, Inspektionsintervalle.

    Schnittstellen

    Koordination GU- vs. Nutzerausstattung => GU setzt Türen, Baukörper; Nutzer-/Betreiber installiert Kameras?

    Z. B. Festlegung wer Feststellanlagen an Brandschutztüren anbringt (GU?) vs. wer sie vernetzt (Betreiber?).

  • PHASE 5 (MÄRZ – AUGUST 2026): MONTAGE, INTEGRATION IN SERVICE DESK, AI-ANSÄTZE & BAULICHE SCHUTZMASSNAHMEN

    Montage & Installation

    Einbau mechanischer Komponenten (Türen, Schleusen, Oberlichter, Rammschutz), Verkabelung elektronischer Melder, Kameras, Zutrittsleser.

    Achten auf Witterungseinflüsse => IP-Schutz, Sonnenschutz, Tag-/Nacht-Lichtplanung.

    Verknüpfung mit Service Desk

    Ticket-System: Störungen an Meldeanlagen => automatisiert Tickets, 2nd Level (Sicherheitstechnik-Fachleute?), 3rd Level (Hersteller?).

    Ggf. Chatbot-Integration => “Ich sehe einen Alarm am Kamerabild, wie reagiere ich?”

    AI / GPT

    AI-gestützte Videobildanalyse => Personenerkennung, Fehlalarme minimieren, selbstlernende Panik-/Fluchtwegsimulation?

    GPT-Anwendung => “Smarte FAQ” rund um Instandhaltung, Prüfungstermine?

    Arbeitsschutz & Stress

    Monteure arbeiten u. a. in Höhe (Sicherheitsinstallationen an Oberlichtern), PSA-Vorgaben.

    KVP: Sammeln Feedback => ggf. Nachbesserung.

  • PHASE 6 (JUNI – OKTOBER 2026): INBETRIEBNAHME, GEFÄHRDUNGSBEURTEILUNG, MITBESTIMMUNG & SCHULUNGEN

    Erst-Inbetriebnahme

    Test aller Meldeanlagen (Brand, Rauch, Gas, Einbruch, Wasser?),

    Fluchtwegsystem (Notausgangsleuchten, Kraftbetätigung abgesichert?), Schranken-/Zeiterfassung (DSGVO?).

    Gefährdungsbeurteilung & Mitbestimmung

    Betriebsrat-Freigabe: Wo Videokamera, wo Privacy-By-Design (maskierte Bereiche?).

    Datenhaltung definieren: Speicherdauer Alarm-/Zugangslogs, DSGVO-gerechte Löschung.

    Schulungen

    FM- und Sicherheitsteams => “Wie bedient man Alarmzentrale, Feststellanlagen?”

    Kraftbetätigte Tore/Türen => PSA, Not-Aus-Knöpfe, Wartungsvorgaben (UVV?).

    Kommunikation

    Info an Mitarbeiter: “So funktioniert der neue Fluchtweg / Zutritt / Alarmknopf”, “Wer reagiert bei Alarm?”

    Gefahrenmeldeanlagen (GMA) sind ein wichtiger Bestandteil der Sicherheitsinfrastruktur.
  • PHASE 7 (SEPTEMBER – NOVEMBER 2026): TESTS, AUDITS, BENCHMARKS & OPTIMIERUNGEN (ABSCHLUSSCHECKS)

    Systemweite Tests

    Simulierte Einbrüche, Brandmeldeproben, Gasauslösetests, Sumpfpumpentests (Wasser?).

    Akustik / Alarmpegel => Haben wir Schallschutz / ausreichende Lautstärke?

    Audits & Benchmarks

    Interne/externe Prüfung: VdS, BHE-Zertifizierung, DSGVO-Audit, BG-Prüfung?

    Benchmarks: Fehlalarme vs. Standards, Instandhaltungsaufwand.

    Optimierung

    KVP: “Reduzieren wir Fehlalarme bei Brand/Einbruch”, “Verstärken wir Rammschutz in kritischen Ecken?”

    Ggf. Upgrades: “Dachüberwachung per Drohne oder Robotik?”

    Finale Abnahme

    GU + Betreiber => Offizielle Abnahme mechanischer/elektrischer Sicherheitstechnik.

    Letzte Feinjustierung (z. B. AI/GPT Parametrierung, Chatbot-Skripte).

    BERATUNGS- UND INGENIEURDIENSTLEISTUNGEN FÜR SICHERHEITSTECHNIK IM FACILITY MANAGEMENT
  • PHASE 8 (DEZEMBER 2026 – JANUAR 2027): GO-LIVE & ÜBERGABE IN DEN REGELBETRIEB (NEUBAU + FM)

    Offizieller Hochlauf

    Go-Live: Alle Sicherheitssysteme (Zutrittskontrolle, Meldeanlagen, Video, Rammschutz etc.) aktiv,

    Verknüpfung Service Desk: Alarm => Ticket => Reaktion 2nd/3rd Level.

    Integration ins Facility Management

    Wartungsverträge starten => Inspektionen (monatlich, jährlich?), SLA, Reaktionszeiten.

    CAFM-Anbindung => Dokumentation Instandhaltung, PVO-Prüfungen, Mangelanspruchsmanagement?

    Weiterentwicklung & KVP

    Regelmäßige Evaluierung Kennzahlen: Ereignisrate, Fehlalarme, Kosteneffizienz, Zeitersparnis.

    Potenzial: Ausweitung AI, Chatbots, AR-Brillen für Wartung?

    Kommunikation

    Intranet-News: “Sicherheitstechnik ab sofort live!”

    Schulungen: “Wie verhalte ich mich bei Alarm?”, “Zutrittschip handhaben”.

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