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Sicherheitstechnik: Nutzerausbau

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Ausschreibung für das Los „Sicherheitstechnik“ als Nutzerausbau im Kontext eines GU-Vertrags

Ausschreibung für das Los „Sicherheitstechnik“ als Nutzerausbau im Kontext eines GU-Vertrags

Eine Ausschreibung für Sicherheitstechnik als Nutzerausbau im Kontext eines GU-Vertrags integriert Recht (GewO, DIN, VDE, DSGVO), Normen (DIN VDE 0833, DIN EN 50131, DIN 14675, ggf. VdS-Richtlinien), Standards (BetrSichV, DGUV, ESG), klare Abgrenzung GU vs. Nutzerausbau (Leitungswege, Installationen vs. Endgeräte/ Parametrierung), SLA- und KPI-Regelung (Service, Reaktionszeit, Wartung, Minimale Fehlalarme), Datenschutz (DSGVO, BetrVG), Arbeitsschutz, Transparenz (Reporting, Service Desk) und Montage- und Inbetriebnahmeplanung, Schulung, Revisionsunterlagen.

Damit entsteht ein zukunftsfähiges, normenkonformes und betreiberfreundliches Projekt, das reibungslos ins GU-Projekt und die Nutzervorgaben eingebettet ist und eine hochwertige Sicherheitstechnik-Lösung für das Gebäude gewährleistet.

Zielsetzung im Facility Management

Hintergrund

  • In einem Neubau- oder Umbauprojekt verantwortet ein Generalunternehmer (GU) die Hauptherstellung (Rohbau, TGA-Grundleitungen). Der spätere Nutzerausbau umfasst u. a. Sicherheitstechnik (Zutrittskontrolle, Einbruch-/Videoanlagen), die über den Basisscope des GU-Vertrags hinausgeht.

  • Ziel ist, dass alle Sicherheitsanlangen rechts-, normenkonform und ohne Schnittstellenkonflikte implementiert werden.

Ziel

  • Integration der Sicherheitstechnik in das Gesamtkonzept, Abstimmung mit GU-Bauleistungen, Minimierung Gewährleistungsrisiken,

  • Umsetzung aktueller Normen (DIN VDE 0833, DIN EN 50131, DSGVO, ggf. VdS) und Arbeitsschutz- und Brandschutz-Anforderungen,

  • Digitale Dokumentation (Planung, Abnahme, Revisionsunterlagen),

  • Vorbereitung auf Service / Wartung (SLA, KPI), ggf. in TTS-Vertrag eingebettet

Zutrittskontrollsystem (ZKS)

  • Türcontroller, Leseeinheiten (RFID, Biometrie?), Schließzylinder, Fluchttürüberwachung,

  • Integration in Gebäudemanagement / TTS-Portal? DSGVO-gerechte Protokollierung, Rollenkonzept (Wer darf was?).

Einbruch- / Überfallmeldeanlage (EMA / ÜMA)

  • Melder (Magnetkontakte, Glasbruch, Bewegungsmelder), Zentrale, Aufschaltung an Leitstelle oder Wachschutz,

  • Normenkonforme Installation nach DIN VDE 0833-3 / DIN EN 50131, VdS-Klasse (z. B. B, C?).

Videoüberwachung (CCTV)

  • Kameras (Innen, Außen), Rekordersystem, Monitor, optional Videoanalytik (Bewegungs-, Objektverfolgung?),

  • DSGVO & BetrVG Mitbestimmung (Vermeidung dauerhafter Personenüberwachung in sensiblen Bereichen).

Fluchtwegetechnik

  • Notausgangsverriegelungen (z. B. DIN EN 13637?), Panikfunktionen, Kopplung an Brandmeldeanlagen,

  • Türen-Ansteuerung bei Alarm, Evakuierungslogik.

Brandmeldetechnik (optional)

  • Falls GU nur Kabel verlegt, Nutzer wünscht erweiterte BMA in eigenen Bereichen?

  • DIN 14675 (Brandmeldesysteme), Abgrenzung GU vs. Nutzerausbau.

Zentralen / Managementsoftware

  • Security-Managementsystem (SMS) oder separierte Subsysteme, Integration in TTS-/FM-Software (Störmeldungen?),

  • Remote-Zugriff, Parametrierung, Datensicherung.

Bauliche Vorleistungen

  • Kabeltrassen, Schachtzugänge, Leerrohre, Stromanschlüsse = GU-Scope,

  • Endgeräte (Kameras, Leser, Melder) + Zentrale + Parametrierung = Nutzerausbau-Scope.

Koordination und Zeitplan

  • Montage Endgeräte erst, wenn Trockenbau abgeschlossen und Malerarbeiten fertig? Minimierung Kollisionsrisiken,

  • Gemeinsame Bauzeitenpläne, Teilabnahmen.

Gewährleistung

  • Leitungswege / Grundinstallationen → GU-Gewährleistung,

  • Sicherheitstechnik-Komponenten → Nutzerausbau-Gewährleistung. Vermeidung doppelter Verantwortungen.

DIN VDE 0833 (Brand- und Einbruchmeldetechnik), DIN EN 50131 (EMA), DIN EN 62676 (Video)

  • Festlegung Planungs- und Installationsvorgaben, Klassifizierung, Ggf. VdS-Konformität, Brandfallsteuermatrix?

DGUV / Arbeitsschutz

  • Montage in Höhen (Hubarbeitsbühne?), PSA, Gefährdungsbeurteilung,

  • Umgang mit elektrischen Anlagen, Spannungsfreiheit etc.

DSGVO / BetrVG

  • Videoüberwachung = definierte Zwecke, Löschfristen, Kennzeichnung, Betriebsratbeteiligung.

  • Zutrittskontrolle = Personenbezogene Logs, Minimierung Auswertungen.

Bauordnungsrecht

  • Flucht- und Rettungswegkonzepte, Notausgänge, ggf. Feuerwehrschließzylinder?

  • Abgleich Brandschutzkonzept (falls Alarmintegration).

Nachhaltigkeit / ESG

  • energieeffiziente Hardware (PoE-Kameras?), Minimierte Materialverschwendung, Tariftreue, fairer Lohn.

Anschreiben / Projektinfo

  • Titel: „Ausschreibung Sicherheitstechnik (Nutzerausbau) im Kontext eines GU-Vertrags“

  • Ziel: Installation, Inbetriebnahme und Integration der Zutrittskontrolle, Einbruch-/Videoanlagen, ggf. Fluchtwegetechnik,

  • Zeitplan: Bieterfragen, Submission, Zuschlag, Start Montage (Anknüpfung an Bauzeitenplan?), Abnahme.

Projektbeschreibung

  • Gebäudetyp: Neubau oder Umbau, Standort, Größe, Stockwerke,

  • GU-Vertrag: Auszüge (welche Leitungen, Trassen, bauliche Leistungen sind bereits im GU-Scope?),

  • Sicherheitskonzept: Grundanforderungen (Risikostufe, VdS-Anforderungen?), Integration in TTS?

Leistungsbeschreibung (funktional oder detailliert)

  • Zutrittskontrolle: Anzahl Türen, Art der Leser, Schließzylinder, Kopplung mit Brandfall-Steuerung,

  • Einbruchmeldetechnik: Meldepunkte, Alarmaufschaltung, Zonen?

  • Video: Kamerazahl, Auflösungen, Speicherfristen, VMS-Funktionen,

  • Fluchtwegesystem: Türansteuerungen, Panikfunktionen, Signalisierung,

  • Zentrale: Parametrierung, Software-Lizenzen, Schnittstellen,

  • Ziel: Normgerechte, bedienerfreundliche, erweiterbare Anlage.

Formblätter

  • Preisblätter: Positionen (Geräte, Montage, Software), Pauschalen / Einheitspreise,

  • Eignungsnachweise: Zertifikate (VdS, DIN 14675?), Referenzen (ähnliche Projekte?), Personalkapazität,

  • DSGVO-Check: Verfahren, Datenspeicher, Löschkonzept,

  • Arbeitsschutzkonzept: PSA, Gefährdungsbeurteilung.

Vertragsentwurf

  • Werkvertrag / Bauvertrag (In Anlehnung an GU, Abgrenzung?),

  • Gewährleistung (24 Monate / 36 Monate?),

  • Schnittstelle Service (Wartung, SLA?), Eskalation, Pönalen?

Pläne / Anlagen

  • Grundrisse, Lagepläne mit Kennzeichnung Sicherheitsbereiche, Kabelwege,

  • Brandschutzkonzept, Fluchtwegplan, ELA/ BMA-Schema (falls relevant),

  • Zeitplan GU, Baufortschritt.

Detailplanung

  • Nach Zuschlag: Feinabstimmung Ausführung (Kamerastandorte, Melderzonen?), Festlegung finaler Kabelführungen,

  • Ggf. Koordination Schaltflächen in TGA-Zentralen.

Montagephase

  • Vor Ort-Abstimmung mit GU-Bauleitung, Minimierung Störung anderer Gewerke.

  • Einhaltung Terminfenster, Dokumentation Installationsschritte.

Inbetriebnahme und Abnahme

  • Funktionstest aller Komponenten: Alarm-/Video-/Zutritt-Funktion, Check Redundanz, Anbindung BMS/ TTS-Portal,

  • Erstellung Revisionsunterlagen: Grundriss mit Meldern, Kameras, Adressierung, Parameterlisten.

Schulung und Einweisung

  • Betreiber- oder Nutzerschulung: Umgang mit Bedienpult, Software, Alarmquittierung, Admin-Funktionen (Zutritt),

  • Arbeitsschutz bei Wartung / Re-Parametrierung.

SLA

  • Wartung: z. B. 2× / Jahr Inspektion, Funktionsprüfung, Logging Firmwareupdates,

  • Störungsdienst: max. x h Reaktionszeit, y h Wiederherstellungszeit bei Systemausfall?

KPI

  • Systemverfügbarkeit (Zutritt, EMA, Video) ≥ 99 %, Minimale Fehlalarme, Minimale Beschwerden (DSGVO?),

  • 100 % pünktliche Wartungstermine, Meldung an FM oder TTS-Dienst?

Reporting

  • Monatliche / Quartalsweise Berichte: Störungsübersicht, Alarmstatistiken, FW-Updates, Resistenz gegen Hackerangriffe?

  • Integration ins TTS-FM-Portal?

Videoüberwachung

  • Nur in öffentlich zugänglichen Bereichen (Eingänge, Flure?), kein unzulässiges Filmen von Arbeitsplätzen,

  • Betriebsrat-Beteiligung bei Ort und Umfang, Speicherfristen definieren, Löschkonzept.

Zutrittskontrolle

  • Protokollierung von Nutzerbewegungen = personenbezogene Daten, DS-GVO konformer Speicher, definierte Zugriffsrechte,

  • Nur minimaler Datensatz (ID, Uhrzeit, Tür?), automatisierte Löschfristen.

Transparenz

  • Aushänge / Info an Mitarbeiter / Besucher: Videoerfassung, Zutrittslog?

  • Ggf. Betriebsvereinbarung zur Video- /ZK-Anlage.

Montagearbeitsschutz

  • Gefährdungsbeurteilung (Arbeiten auf Leitern, Gerüsten?), PSA, E-Verantwortliche, DGUV-Vorschriften,

  • Koordinierung Baulogistik, Staubfreiheit bei sensiblen Bereichen?

ESG

  • Energieeffiziente Kameras, PoE-Switches, langlebige Hardware, Minimierung E-Schrott?

  • Tariftreue, faire Löhne in Montage-/Wartungsteams.

Cybersecurity

  • Absicherung Netzwerk, Firmware-Updates, Passwortrichtlinien, Minimierung Hackerangriffe.

  • Integration in IT-Sicherheitskonzept (z. B. VLAN für Video, Verschlüsselte Protokolle?).

Formelle Ausschreibung

  • Je nach Projektvolumen: EU-weite Ausschreibung (VOL/A), Privat: Freie Angebots-Einholung, Verhandlung,

  • Bieter muss Eignung (Zertifikate, Referenzen, Kapazität) belegen.

Bewertungskriterien

  • Preis: Summe der Komponenten, Installation, Service?

  • Qualität & Technik: Normenkonformität, VdS- / DIN- Zertifizierungen, Digitaler Systemansatz?

  • Service: SLA, Reaktionszeit, Wartungskonzept,

  • Nachhaltigkeit: Minimierter Energiebedarf, DSGVO, Tariftreue.

Angebotsprüfung

  • Evtl. Bietergespräche, Systemdemo, Abgleich Lastenheft,

  • Zuschlag nach Punktwertung (z. B. 40 % Preis, 30 % Technik, 20 % Service, 10 % ESG?).